در جایی که ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از این دو، مال خود را به شخص سومی غیر از شریکش بفروشد، حق شفعه به وجود می‌آید که در زمره دعاوی مربوط به امور ملکی بوده و از وظایف و تخصص‌های یک وکیل ملکی خوب و با تجربه است. حق شفعه بسیار کاربردی است اما نام آن به ندرت شنیده شده و در بین عموم مردم کم‌تر شناخته می‌شود.

در جایی که ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از این دو، مال خود را به شخص سومی غیر از شریکش بفروشد، حق شفعه به وجود می‌آید که در زمره دعاوی مربوط به امور ملکی بوده و از وظایف و تخصص‌های یک وکیل ملکی خوب و با تجربه است. حق شفعه بسیار کاربردی است اما نام آن به ندرت شنیده شده و در بین عموم مردم کم‌تر شناخته می‌شود.

شفعه در لغت به چه معناست؟

شفعه در لغت به معنای خواهش کردن برای  چیزی است که شخصی می‌خواهد و یا مال و ملک، حق سبقت و تقدم همسایه بر سایر خریداران خانه و زمین با شروط مساوی  گفته می‌شود.

حق شفعه در قانون مدنی

طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی: «هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»

به بیان ساده‌تر اگر دو نفر صاحب زمینی باشند و یکی از این دو سهم خود از زمین مذکور را به شخصی غیر از شریک خود بفروشد شریک می‌تواند قیمتی که مشتری داده را پرداخت و سهم زمین را از آن خود کند. چراکه طبق قانون مدنی حق تقدم برای تملک با وی است. 

حق شفعه حقی است که قانونگذار به شریک ملک مشاعی داده  است که در صورتی که شریک، ملک را به دیگری فروخت، با پرداخت مبلغ قراردادی، سهم فروخته شده را پس گرفته و تملک نماید. درواقع مبنای ایجاد حق شفعه برای شفیع، ضرر ناشی از تحمل شریک ناخوانده است.

برای اینکه شریک بتواند به حق شفعه خود استناد کند باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

• وجود مال غیر‌منقول مشاع: مال غیر‌منقول یعنی مالی که قابل نقل و انتقال نباشد مثل زمین. حق شفعه نسبت به اموال غیرمنقول ذاتی ایجاد می‌شود و اختصاص به املاک دارد. مشاع نیز یعنی شراکت دو نفر در آن مال. برای ایجاد حق شفعه، شراکت در زمین باید وجود داشته باشد. چرا که ممکن است اشاعه در زمین تنها باشد با زمینی که در آن بنا و درخت وجود دارد. اگر دو نفر فقط در ساختمان و درخت شریک باشند ولی زمین متعلق به آنان نباشد حق شفعه ایجاد نمی‌شود. 
• شراکت فقط بین دو نفر باشد نه بیش‌تر، در صورت وجود ۳ شریک یا بیشتر حق شفعه ایجاد نمی شود.
• ملک قابل تقسیم و قابل افراز باشد. ملکی که جریان ثبتی آن تمام شده باشد مرجع تشخیص قابل افراز بودن یا نبودن آن اداره ثبت محل وقوع ملک است، در غیر این صورت دادگاه نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن حکم می‌دهد. اگر ملک، غیر‌قابل افراز تشخیص شود حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
•  اگر فردی برای استفاده از این حق خود اقدام کند ولی در حین اقدام فوت نماید وراث وی نیز می‌توانند این حق را اعمال نمایند. لازم به ذکر است که همه وراث باید نسبت به این امر رضایت داشته و اقدام نمایند. در غیر این صورت امکان‌پذیر نخواهد بود.
•  یکی از شرکا با عقد و قرارداد بیع (فروش) سهم خود را منتقل کرده باشد و عقد از نوع صلح، ادای قرض، مهریه همسر، هبه یا اجاره و غیره نباشد . 
• همان‌طور که گفتیم اگر اخذ به شفعه صورت گیرد، شفیع مسئول بوده و باید وجه پرداختی را به مشتری بدهد اما اگر مشتری یا خریدار حاضر به بازگرداندن ملک نباشد، شفیع یا فردی که می‌خواهد از حق شفعه استفاده کند (در این صورت شاکی یا فردی که دارای حق شفعه است مانند ورثه شفیع) ابتدا با ارسال اظهارنامه عدم رضایت و اعتراض خود را به مشتری و شریک خود اعلام می‌کند. اگر مسئله حل شود که نیازی به دادگاه نیست اما در صورتی که اقدامی از سوی مشتری و شریک صورت نگرفت، شاکی یا شفیع یا وکیل وی، می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه صالح برای گرفتن حق شفعه خود طرح دعوا کند. دادگاه پس از رسیدگی و احراز حق شفیع، نسبت به انتقال سهم اقدام و وجه پرداختی مشتری را به وی باز‌می‌گرداند. با توجه به پیچیدگی‌های موجود بهتر است این امور به وکیل امور ملکی به نمایندگی از طرف شفیع سپرده شود.
• اینکه شریکی که می‌خواهد به حق شفعه استناد کند، باید تمام پول را به خریدار پرداخت کند. یعنی شفيع اگر به هر دلیلی بخواهد حق را نسبت به بخشی از حصه فروخته شده اعمال کند، اخذ به شفعه ممکن نیست.

چرا به وکیل ملکی در حق شفعه نیاز داریم؟

حق شفعه نیز همانند سایر حقوق که افراد از آن بهره‌مند می‌شوند دارای نکات ریز و درشتی است که برای استفاده از آن باید به آن نکات اشراف و آگاهی وجود داشته باشد. از آن‌جا که قانون پیچیده و مراحل آن تخصصی است، باید با یک وکیل ملکی مشورت شود. وکیل امور ملکی کسی است که سابقه سال‌ها فعالیت و وکالت در چنین دعاوی ملکی را دارد و بنابراین به خوبی نسبت به قوانین آگاه است. برای سپردن وکالت پرونده های حوزه املاک و مستغلات می توانید از سامانه های حقوقی تحت وب که به صورت تخصصی در این حوزه ها فعالیت می کنند، اقدام نمایید.

اگر برای استناد به حق شفعه و شرایط و ضوابط آن سوال و ابهامی دارید باید قبل از هر کاری با یک وکیل ملکی خوب و خبره مشورت نمایید.